A differenza dell’Italia dove si tende ancora a comprare casa per la vita, il mercato immobiliare australiano è molto più dinamico, tanto che la durata media di un mutuo è di soli 7 anni.
La frequenza dell’acquisto e della vendita casa è un qualcosa che sorprende chi è
appena arrivato in Australia e chi osserva dall’Italia. Come per alcuni può esserlo investire nel mercato azionistico, il possesso di un gran numero di case è visto da tanti in Australia come passaporto verso una vita di rendita. A parte alcuni piccole bolle isolate, il costo degli
immobili in Australia è storicamente sempre stato in salita e così investire nel mercato immobiliare è storicamente sempre stato un investimento molto lucrativo.
Questo atteggiamento è in parte favorito dal fatto che l’intero processo di compra-vendita è molto più semplice che in Italia e, soprattutto nei periodi caldi, anche molto rapido. Nel mio decennio e
oltre di vita Down Under ho comprato due case in due stati diversi e ne ho venduta una, quindi posso raccontarvi con cognizione di causa come avviene l’intero processo in Australia.
Qui in Australia l’aspetto di una casa in vendita viene molto curata, perché la prima impressione che una casa fa quando viene messa in vendita sui vari siti internet conta tantissimo. A questo proposito molte case australiane subiscono veri e propri makeover, con tanto di
mobili presi in affitto per la campagna di vendita e di fotografo professionale che fa un vero servizio, che poi servirà appunto per i siti internet e i cartelloni di vendita che stazioneranno fuori dalla proprietà. Ma anche qualora non si decida di affittare del mobilio, le case in vendita sono solitamente tutte molto curate, ordinate e pulite, con gli oggetti personali ridotti al minimo per rendere la casa più impersonale ed appetibile possibile.
Quando una proprietà viene messa in vendita, nell’annuncio viene indicato il giorno in cui la casa sarà aperta per l’ispezione al pubblico.
Solitamente queste inspezioni si tengono il sabato mattina e una sera in settimana e hanno la durata di 30 minuti. Durante questo tempo il proprietario non sarà presente, mentre ci sarà uno o più agenti immobiliari ad assicurarsi che tutto avvenga in modo ordinato.
A questo punto del processo la differenza la fa il metodo di compra-vendita. In Australia ci sono principalmente due modi di vendere casa: tramite offerta o tramite asta. Nel primo caso si tratta di negoziazione tradizionale, dove il compratore fa un’offerta e il venditore l’accetta.
Questo tira e molla può ovviamente andare avanti un bel po’ finché non si arrivi a un prezzo accettabile per entrambe le parti. Quando la casa viene messa in vendita via private treaty, non c’è “scadenza” al processo di vendita, che normalmente si protrae più a lungo che se fosse avvenuto attraverso asta, e le open inspections continuano finchè il compratore non ha accettato un’offerta. Ma tenete presente che quando il mercato immobiliare è molto caldo, c’è chi fa un’offerta già dopo la prima ispezione!
Immaginatevi di pagare oltre un milione di dollari per una casa che avete visto solo una volta per 20/30 minuti… pazzia? In Australia no!
La maggior parte delle proprietà australiane però vengono vendute tramite asta: questo metodo in teoria consente a chi vende la casa di massimizzare il prezzo ottenuto, perché i potenziali acquirenti si fanno prendere dalla situazione e dalla FOMO (fear of missing out, ovvero la paura di farsi perdere l’occasione). Per questo il prezzo della proprietà può salire anche vertiginosamente, in una corsa spesso assurda per assicurarsi la casa. La data dell’asta è annunciata nel momento in cui la proprietà viene messa in vendita, solitamente 4-5 settimane dopo, quindi la campagna di vendita ha una scadenza fissa.
Il tipo di compra-vendita determina anche quello che succede nel momento in cui l’offerta viene accettata, sia tramite negoziazione che asta. Se la proprietà è comprata all’asta, la firma del contratto di vendita avviene sul momento e gli acquirenti non hanno il diritto di rescindere dal contratto, a meno di non voler pagare una penale sostanziosa.
Per questo motivo, se una persona è seriamente intenzionata a comprare la proprietà, sarà bene organizzare una building inspection e/o strata inspection per assicurarsi che la proprietà non riservi brutte sorprese.
Se invece la vendita avviene tramite negoziazione, i nuovi proprietari hanno alcuni giorni di tempo (cooling off period, di 10 giorni nel WA e Tasmania, 5 nel NSW, ACT e QLD, 4 nel NT, 3 in Victoria, e 2 in SA) in cui valutare l’immobile e fare tutte le indagini del caso: in questo lasso di tempo è possibile rescindere dal contratto perdendo solamente lo 0.25% del valore della casa.
Al termine del periodo gli acquirenti devono versare il 10% del valore di acquisto della casa. Gli acquirenti diventano ufficialmente i proprietari di casa solitamente diverse settimane dopo l’acquisto (solitamente 4-6 settimane, a seconda dello stato, ma la data precisa può essere negoziata tra le parti), alla fine del settlement period, durante il quale vengono sbrigate tutte le faccende finanziarie e legali.
E a proposito di faccende burocratiche, ovviamente il primo step per comprare casa è ottenere un muto o la pre-approvazione per il mutuo, in modo da avere ben chiaro il budget massimo per l’acquisto.
Personalmente, in entrambi i casi ci siamo affidati a un mortgage broker che ci ha aiutato a sbrogliarci nella matassa complicata della scelta di una banca e che ci ha aiutato con tutta la gestione dei documenti per ottenere appunto il mutuo.
A voi compratori non costa niente e per noi è stato un aiuto essenziale, che ci ha salvato da molto stress! Per la parte legale invece dell’acquisto dovrete trovare un conveyencer che vi seguirà fino al momento in cui diventerete effettivamente proprietari. Questo servizio è ovviamente a pagamento e solitamente il suo costo si aggira intorno ai 1000$ ma può variare molto.
Altra spesa molto importante e da considerare quando si decide il budget massimo a disposizione è lo Stamp Duty, ovvero una tassa proporzionata al valore del bene. Questo importo può variare anche notevolmente, venendo azzerato in alcuni casi (ad esempio per la prima proprietà acquisita in alcuni stati) o può arrivare fino al 5% del valore dell’immobile. La percentuale dello Stamp Duty viene determinata da ogni stato in modo autonomo, ed è ad esempio molto più bassa nel Queensland (lo stato meno caro) che nel Victoria (il più caro).
Mi rendo conto ora che ho messo tutto nero su bianco che il processo di compra-vendita di una casa può non sembrare così semplice come avevo pre-annunciato all’inizio, ma tutto sommato non l’ho trovato così complesso o spaventoso, una volta che si mette tutto in moto!
Claudia, Adelaide
Ciao Claudia, anche noi abbiamo comprato casa ad Adelaide, anzi “in the bay” per la precisione e tutto si è svolto in tempi rapidissimi. Io sono riuscita a strappare una visita privata prima dell’apertura ufficiale ( ho bleffato un po’ e l’agente immobiliare si è convinto), avrei fatto la proposta di acquisto subito ma la proprietaria ha voluto fare l’apertura ufficiale e poi nello stesso giorno ha accettato la nostra proposta di acquisto. Dopo la visita l’ho aspettata fuori dalla casa per farle capire quanto ci tenevamo alla sua proprietà ecc. e a farla breve si è convinta a venderla a noi non senza grande sorpresa dell’agente immobiliare rimasto basito.
Di tutto il processo di acquisto in Australia quello che trovo peggiore rispetto all’Europa è il fatto che non c’è negoziazione. Fai la tua offerta e poi aspetti e se non va non hai altre chance di negoziare. Oppure c’è l’asta che può essere molto competitiva e poco rilassante. Tutto il resto è migliore perché c’è molto più rispetto per l’acquisto della casa. In Italia vai a visitare case che hanno lo stendino in mezzo alla sala, i piatti nel lavandino e tutto un caos. Comunque fra un po’ acquisteremo una seconda casa come investimento, anche noi contagiati dalla febbre immobiliare che è sempre stata la mia passione !