Il mercato immobiliare svedese

Vi è mai venuto il desiderio di entrare in un’agenzia immobiliare durante uno dei vostri soggiorni all’estero? Vi siete mai chiesti come funziona il mercato immobiliare fuori dall’Italia? Oggi vi parlo del mercato immobiliare svedese e spero di togliervi una curiosità.

Benvenuti all’asta dell’immobile! In Svezia la compravendita funziona come un’asta. Insieme all’agente immobiliare, il venditore decide una cifra di partenza per la vendita dell’immobile e poi gli eventuali compratori dovranno fare a gara a chi offre di più per poter chiamare quell’immobile casa. Il mercato immobiliare svedese è altamente speculativo ed è molto dipendente dall’area geografica. Ad esempio una villa in una cittadina nel nord del paese (poco popolato) può costare tanto quanto un monolocale a Stoccolma, oppure, un appartamento in centro può costare cinque volte tanto un appartamento con la stessa quadratura ma in un’area poco popolare della città.

Quali sono i passi da fare per l’acquisto?

La ricerca

Qui tutti gli immobili in vendita vengono pubblicati su www.hemnet.se, il portale nazionale. Si può fare una ricerca molto mirata in base al prezzo massimo, comune, quadratura, ecc. In base ai parametri scelti uscirà fuori tutto quello che c’è sul mercato. Ogni pubblicazione include le foto di tutte le stanze, informazioni molto dettagliate riguardanti la planimetria, eventuali restauri fatti e data di acquisto dei vari elettrodomestici (visto che qui la cucina fa parte della casa). Spesso si trovano anche informazioni aggiuntive come le distanze dall’immobile alle fermate di autobus, scuole e negozi.

L’approvazione dalla banca

La cosa più importante per poter comprare casa è avere il Lånelöfte  rilasciato dalla banca: un documento che attesti che il compratore ha i mezzi economici per comprare un immobile di un certo valore. La banca scriverà inoltre quale cifra è disposta a dare in prestito per accendere il mutuo. Senza quel documento non si possono neanche fare sopralluoghi a case e appartamenti. Ovviamente è necessaria una visita in banca dove gli esperti passeranno ai Raggi X le vostre entrate e uscite e calcoleranno quanto potete permettervi di spendere. La banca richiede inoltre al compratore di pagare in contanti almeno il 15% del valore d’acquisto.

Il visning – il sopralluogo

Trovata la casa giusta bisogna contattare il mäklare, ovvero l’agente immobiliare, per fare il sopralluogo dell’immobile, ovviamente insieme a tutti gli altri speculanti. Dopo il sopralluogo è possibile fare un’offerta che di solito è superiore al prezzo di partenza. Più persone che fanno un’offerta spingono il prezzo verso l’alto e il risultato è che nelle grandi città come Stoccolma, Göteborg e Malmö spesso gli appartamenti vengono venduti a un prezzo molto superiore al loro valore di mercato.

Prima di firmare il contratto

Se si sta per comprare una villa è bene affidarsi a una ditta di professionisti che si occupa di ispezioni immobiliari. Questo perché anche se il venditore è in buona fede ci possono essere danni dovuti all’usura o difetti di fabbrica che sono al momento nascosti. Questi problemi possono incidere ed eventualmente abbassare il valore di mercato dell’immobile. Noi ci siamo affidati ad una di queste ditte quando abbiamo comprato casa. Il sopralluogo è stato fatto in presenza di uno dei compratori ed è durato quattro ore. L’esperto ha controllato nei minimi dettagli tetto, sottotetto, soffitta, grondaie, fondamenta, tubi di scarico, ecc. Insomma, un vero e proprio check-up della casa.

Il contratto di compravendita

In Svezia non esiste la figura giuridica del notaio. L’agente immobiliare svedese ha la stessa formazione e responsabilità del notaio. L’agente immobiliare si accerta che le parti abbiano ricevuto le informazioni corrette, contatta la banca per le transazioni di denaro e controlla che ci siano le firme nel posto giusto.

Ci sono due incontri previsti con l’agente e il venditore. Al primo incontro bisogna pagare la caparra che deve essere del 10% del valore dell’immobile. Dopodiché si stabilisce quando si può entrare in possesso delle chiavi di casa. Il venditore è anche tenuto a compilare un modulo in cui dichiara nei dettagli lo stato attuale dell’immobile. Se poi il compratore trova danni alla casa può sempre rivalersi sul venditore per aver dichiarato il falso o aver omesso dati importanti. Se non si rispettano questi termini ci sarà una mora da pagare. Al secondo incontro si deve pagare il saldo finale, si firma il contratto e… chiavi in mano.

Spese di intermediazione

La percentuale dell’agente immobiliare va a fasce, cioè ci sono percentuali diverse in base al valore di vendita dell’immobile. Alla percentuale si devono poi aggiungere spese aggiuntive come homestyling e fotografo. Le spese immobiliari sono sempre a carico del venditore.

Quali sono i passi da fare per la vendita?

I passi principali sono tre: la scelta dell’agente immobiliare, la “preparazione” dell’appartamento per la vendita e il visning, ovvero il giorno in cui gli eventuali acquirenti possono visitare l’immobile.

Scelta dell’agente

L’agente vi fa visita a casa e, secondo tabelle dettagliate, vi dice quanto vale l’immobile. Di solito si considera la zona in cui si trova, a quale piano si trova ed eventuale ascensore, dimensione del giardino (se si tratta di una villa), quadratura, eventuali lavori di ristrutturazione fatti o da fare, lo stato in cui si trovano gli elettrodomestici (la cucina fa parte dell’appartamento).

“Preparazione” dell’immobile

In base allo stato dell’immobile l’agente vi consiglia quali miglioramenti fare e, se volete, vi offre anche la consulenza con un arredatore. Questa persona vi indica come “sistemare” l’appartamento/casa così che attiri un maggior numero di probabili acquirenti.

Noi, quando abbiamo venduto l’appartamento, ci siamo affidati ad un arredatore che è venuto a farci visita, si è guardato attorno e mi ha detto: “prendi carta e penna così posso iniziare”. Ci credete che ho riempito una pagina A4? In realtà non abbiamo dovuto stravolgere molto perché, a detta sua, la casa era arredata con gusto (un vero complimento se fatto da un esperto).

I dettagli a cui non avrei mai pensato, in compenso, erano un’infinità. Per rendere la casa appetibile e far pensare all’acquirente “lì voglio vivere” bisogna renderla il più impersonale possibile. In pratica dovete trasformarla in una camera d’hotel.

Qualche esempio? Niente foto vostre, niente culle e giochi in vista, non troppi quadri perché nessuno vuole vivere in un museo, i quadri restanti devono essere appesi con simmetria, così come le eventuali lampade. Bisogna pensare all’accostamento dei colori (in molti casi vi suggeriranno di cambiare colore alle pareti), tanti cuscini, candele, meglio se l’oggettistica è di qualche designer popolare (nessun problema nel nostro caso), aggiungere/togliere mobili, sistemare le tende in modo da rendere le finestre più grandi, eliminare quasi tutto il superfluo che avete sul piano di lavoro in cucina.

Ricapitolando, dovete proporre l’appartamento come uno di quelli che vedete su una rivista d’arredamento: tutto in ordine, impersonale e con quel messaggio subliminale “must have it“.

Quando l’appartamento è pronto, arriva il fotografo, incluso nel servizio dell’agente immobiliare, e farà delle foto degne di Instagram. Insieme al fotografo potete anche avere la presenza di uno stilist, nel nostro caso una ragazza giovanissima che correva a destra e sinistra sistemando fiori (in abbondanza), spostando poltrone e apparecchiando tavolini con bicchieri e bottiglie come se fossimo all’hotel Savoia (ho in mente quello di Torino).

Che succede poi? Tanto editing del fotografo e poi finalmente l’appartamento viene pubblicato sulla pagina web Hemnet.se. Ora andate su internet e ammirate il vostro appartamento in tutta la sua bellezza, come non lo avete mai visto, e se tutto va bene, come non lo vedrete mai più.

Il visning

Con l’agente si stabilisce la data/date del visning, cioè il giorno in cui gli aspiranti acquirenti entreranno in casa vostra. Questo è il giorno in cui si giocano le sorti del vostro immobile, la vendita funziona come un’asta e chi offre di più si aggiudica l’immobile. Incrociate le dita e sperate di avere tante persone interessate, questo spingerà il prezzo del vostro appartamento verso l’alto!

Dimenticavo: ovviamente voi dovrete sparire per un paio d’ore e sistemare tutto secondo i consigli dell’arredatore.

Che succede poi? Se riuscite a vendere e ovviamente a farci un ricavo non dimenticate che dovete pagare le tasse allo stato! Si, il 22% del ricavo finisce nelle casse dello stato! E ovviamente il costo totale dell’intermediazione (inclusi fotografo, stilista e arredatore) sono a carico del venditore.

Wanda, Svezia